2013年上半年全国房地产市场总结与展望
2013年上半年飞逝而过，房地产市场延续去年的回暖走势，行业呈现出 一冷四热 的局面：在 国五条 调控*策遇冷的同时，行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市项目价格普涨、土地市场量价齐升。大好形势下，房地产企业上半年取得了骄人业绩，万科、恒大、绿地、中海等龙头企业业绩均出现了大幅增长。
在房地产行业在稳步回升的同时，外部环境却正在酝酿着极大的变数：首先，国际经济环境不容乐观，国内宏观经济面临的不确定性增强;其次，新一届*府的执*理念正在发生转变，在其对房地产行业明确表态之前，体系外因素对行业的影响存在一定的变数。面临种种不确定变数，下半年市场将如何演绎，也是我们所共同关注的焦点。
一、宏观经济环境依然不佳，国内房地产业喜忧参半
今年以来，国际、国内宏观经济环境跌宕起伏，变数颇多。国际上，虽然美国经济出现反弹征兆，但欧洲、日本等其他发达国家的好消息并不如预期中的那么多;国内方面，去年下半年开始的经济企稳却已出现反复迹象，尤其下半年，地方债陆续到期和新一届*府推行经济结构调整将有可能令中国经济出现一波集中回落。对于房地产行业来说，美国QE3的可能退出以及国内货币*策可能到来的紧缩，无疑将挤压整个行业中长期的资金面，但从短期来看，国内经济数据虽有下滑却也能保证至少年内行业*策面的相对稳定。
1、 国际经济复苏进程缓慢，外部环境仍不容乐观
今年以来，随着美国经济回升形势初显，外界普遍认为本轮危机最坏的时刻应该已经过去，但仔细分析，我们认为好消息不多，外部环境依然不容乐观，这可以从美国、欧盟和日本的经济复苏状况中看出端倪。
今年以来美国经济复苏的迹象相对明显，但是对中国的正面作用其实并不大。
其一，美国经济复苏并非是因为找到了新的经济增长点，而是因为越来越多的企业意识到， 美国制造 其实更为经济实惠。在我国人力成本快速上升的背景下，大量的传统制造业回流到美国本土无疑将对我们的经济发展形成阻力;
其二，6月19日美联储在结束两天的议息会后宣布并且明确了量化宽松放慢和全部退出的时间表、路线图，对于中国等发展中国家而言，QE3的淡出意味着国际资本的集中退出，这对于包括房地产行业在内的诸多资金密集型产业来说，显然都是坏消息。
欧盟经济恢复仍较为缓慢，加上近期的贸易摩擦，对中国经济发展产生负面影响;日本奉行的零利率 极端宽松 的货币*策也没有带动日本的实体经济复苏。
欧美日等主要发达国家经济复苏缓慢对于改善我国整体出口环境不利，同时考虑到欧盟与我国贸易摩擦加剧、美国实施以出口推动就业和经济复苏的*策，未来我国出口增长将面临更大的压力，国际外部环境仍面临诸多不确定性。
2、 二季度国内经济颓势已现，下半年国内两大变数或引发新一轮危机
虽然上半年一季度中国宏观经济延续2012年底的反弹趋势表现尚好，但二季度以来已经出现明显回落征兆：首先，去年三四季度经济的复苏主要由*府投资带动，但这种方式不可持续，后续效应差，今年二季度以来一系列先行指标已经明白地显示经济的上行乏力，在外界普遍关注的 克强指标 中，5月份全国工业用电量3223亿千瓦时，同比增速为4.67%，比上月7.66%的增速大幅下滑，1~5月份铁路货运总发送量完成32178万吨，同比明显减少，而全国铁路日均装车数也较上年减少5309辆，我们判断，二季度GDP数据恐怕将出现明显的下滑。
在我们看来，2013年下半年国内宏观经济走势有相当大的变数，如果说2012年上半年经济下滑的主要诱因是国际大环境不景气拖累我国进出口的话，那么2013年之后除了进出口部门起色不大之外，国内更将出现负面因素。
首先，2008年底为应对国际金融危机的冲击，上届*府启动了4万亿投资计划，从今年下半年开始，这波天量信贷就将集中迎来还款期。近两年以来，由于房地产市场持续被调控，地方*府土地财*大规模减少，一部分二三线城市一年卖地收入甚至不到过去的三成，在收入大幅缩减的情况下，支出却依然在增加，基础建设还在大规模推进，保障房建设、完善社会福利、发展新兴产业、加强水利设施建设、甚至维护社会稳定，都需要地方*府支出，在财*收支情况本来就紧张的背景下，地方债务的集中到期可能引爆地方*府的债务风险。
其次，从种种迹象表明，新一届*府正致力于加速推进经济结构转型。客观上讲，多年以来我国经济结构转型的推进始终缓慢，一方面以进出口和*府投资为主要拉动的增长方式始终未能有转变，导致一直以来我国经济抗外部风险能力偏弱，另一方面国内产业升级缓慢，在唯GDP论的逻辑下，部分传统制造业存在严重的产能过剩问题，而新兴产业却始终得不到充分的发展。事实上，在上一届任期内经济结构转型就已经非常迫切，只是2008年开始的国际经济危机打乱了相关部署，而温家宝总理在其执*的最后两年，出于*治因素方面的考虑又有意识地放缓了转型。时至今日，经济结构转型无疑已经成为摆在新一届*府面前的最大课题之一，从李克强总理上台半年以来的动作来看，无论是在国务院会议上否定继续用*府投资来拉动经济，还是近期面对银行 钱荒 时的按兵不动，都体现出其不同于前任的管理风格，我们有理由相信，在新一届*府执*满半年之后，经济结构转型将逐渐加快，而这样的转型从长期来看无疑是巨大的利好，但在短期之内恐怕将给经济带来阵痛，可以预期到的是，2013年下半年国内经济数据出现明显滑坡将是大概率事件。
二、2013年上半年房地产市场呈现 一冷四热
2013年上半年，行业呈现出 一冷四热 的局面， 一冷 为：今年初的 国五条 调控*策在出台后全面遇冷，在地方层面上被普遍消极对待，而成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅局限于短期;而 四热 则为：行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。
1、 国五条 调控全面遇冷，房价控制目标成为主基调
纵观本次 国五条 新*，与2012年延续一整年的喊话调控有了根本性转变。但是，地方*府消极的响应态度，使得本轮调控面临失效的尴尬。
(1) 为了调控而调控， 国五条 陷入少人响应的尴尬
2012年以来整个房地产市场量价齐涨、地王重现、企业销售业绩持续攀高，过热征兆的出现使得*府对房地产行业压一波确实是有必要的，但 国五条 所选择手段却出现巨大偏差。地方*府对待本次 国五条 的态度又一次让我们看到房地产市场一直以来都不缺*策，所欠缺的一直是*策的执行。
地方问责 这唯一强调*策执行的条款几乎无人关注，对于新*，本次地方层面的跟进态度也明显偏消极。其一， 限购加强 响应者寥寥无几。全城限购仅沈阳一地落实;关于 已限购城市进一步从严 ，仅在北京细则中有所体现;而 未限购的三四线城市酌情加入限购行列 ，在地方层面上也没有得到任何响应。其二，二套房贷未立即落实。仅北京等极个别城市将二套房贷首付提升至7成，而在全国范围内仍未达成共识，甚至在一线城市中也未有更多效仿者。其三，存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估。个税20%征收也唯有北京一地落实，其他一线城市大多处于宣而不行的状态中，而在三四线城市层面上，由于住房信息体系建设的相对滞后，对于该条新*原本就不具备基本的执行基础。
(2) 房价控制目标成为今年调控主基调，对市场影响局限于短期
本次 国五条 ，唯一得到地方*府普遍执行的是房价控制目标，这几乎已经成为今年调控的主基调，从目前来看各地的落实情况来看，对房价的控制普遍以当地人均可支配收入增幅为比较对象。
在我们看来，首先，*府通过行*手段来压制商品房均价数据不存在任何难度，当前各地房管部门普遍的做法是：高档项目限制预售证的批复、中档房限制价格的涨幅、低档房加紧审批入市，通过这样的操作，我们相信到今年年底，各地的房价控制目标一定都能 圆满完成 其次，另一件有意思的事情是，如果我们将典型城市最近几年统计局所公布的商品房销售均价涨幅数据与当地人均可支配收入涨幅做比较，不难发现房价其实一直都在控制之中， 例如一线城市近三年平均人均可支配收入增幅大约在10-12%之间，而相应地2012年房价上涨最多的南京和成都涨幅也仅是9%，二线城市也同样如此，在我们监测的城市样本中，仅有厦门和昆明两地2012年商品房均价涨幅超过20%，明显高于人均可支配收入增幅，总结来看，如果以统计局商品房均价数据为基准，则房价控制目标的达成毫无压力，但这样通过行*手段来 制造 数据走势，对于房地产市场的长期发展来说几乎没有任何实际意义，反而在短期内使得部分房源难以上市而人为造成供应紧张。
2、 房地产开发投资增速明显回升，房屋新开工全面回暖
从房地产开发投资来看，2013年1-5月中投资额达26798亿元，同比去年同期增长了20.60%，同比增速正走出2011、2012连续两年的下跌趋势，在经济企稳回升、房地产调控*策失效的背景下，行业信心逐步回升，房地产行业开发投资力度明显加大。根据2013年1-5月份的数据显示，房地产开发投资占全国固定资产投资的比例依然高达20.42%，因此2013年房地产开发投资增速的大幅回升，对国民经济三架马车中的投资的影响较为乐观。
房屋新开工方面，2013年1到5月，全国商品房新开工面积73613万平方米，同比增长1.0%。从2013年前5月房屋新开工面积同比增幅已经完全走出去年的下跌区域，房屋新开工面积的增加，稍许缓和了房地产市场的供需矛盾。但是从历年市场来看，2012年商品房新开工全年累计同比增速跌至负值，虽然今年有所回升，但仍旧与2012年以前的水平相去甚远，持续处于历年来较低水平。
3、 一、二线城市住宅市场交易量持续回升，各档次项目百花齐放
(1) 全国：去年一季度低位效应下全国销售面积同比增速已超过30%
根据统计局最新发布的数据，2013年1-5月全国商品房销售面积为3.91亿平方米，同比去年同期增长35.60%，事实上，出现同比增幅如此之大的原因主要有两方面：一方面，2012年全国市场的回暖始于二季度，2012年1-5月商品房销售面积仍处于低位;另一方面，今年一季度市场的末班车效应使得交易量不断刷新成交记录，多数城市月度成交量达到3年以来的最高水平。
从全国层面来看，市场交易量的上涨大体可以分为三个阶段。第一阶段(今年1-2月)，市场延续了去年年底的回暖态势，*策环境较为宽松，被压制的市场需求开始逐步释放，全国市场成交量也普遍高于往年同期水平。第二阶段(今年3月)，从3月1日 国五条 拉开序幕一直到3月31日各地地方细则在最后期限被迫出台的一个月时间里，赶末班车效应促使各城市交易量陡然上涨，大部分城市甚至达到了近三年月度成交的最高水平。第三阶段(今年4月至今)，交易量较3月的天量有所下滑，但承接着今年第一阶段的市场回暖趋势，成交量仍旧处于近几年的较高水平。
(2) 城市：二线城市较一线城市表现更为突出，三、四线城市继续分化
对于一线城市而言，限购、限贷、个税20%等 国五条 *策已经执行了多年，在经历了*策全面收紧的2011年之后，需求开始逐渐释放，2012年在行业*策逐渐好转的背景下，全年市场交易量全面回升，而2013年1-6月维持了这一上涨趋势，成交同比增幅达29%。纵观 国五条 以及今年下半年有可能会出现的新一轮调控，其*策的核心将仍然停留在限购、限贷、财税等渠道，而在 国五条 在地方层面被弱化之后，所谓的下半年的新一轮调控恐怕也不外乎是在 国五条 基础上进一步强调执行而已，这对于原本已经执行着相关*策的一线城市而言，其实压力并不大。
二线城市和一线城市所面临的情况具有一定的相似性，多数二线城市也都在一定程度上执行着限购、限贷、财税等相关限购*策，所以在 国五条 在地方层面被弱化以后，二线城市市场也迅速回升，2013年1-6月其同比增幅甚至达到了56%。
但是，二线城市也有与一线城市不同之处，二线城市刚性需求所占的比例较一线城市更大，更多的首置首改需求使其受*策的影响程度不及投资性需求较多的一线城市，其抗*策风险性更强。例如在2011年的*策重压时期，一线城市成交面积同比全面下跌，而典型二线城市成交面积合计同比却略有上涨，2013年 国五条 的出台更是对一线城市市场的压制作用要大于二线城市，二线城市同比上涨的幅度比一线城市高了27个百分点。
2013年典型三、四线城市1-5月成交量同比平均上涨59%，成交走势与一、二线步调基本一致，3月份赶末班车效应同样出现在大多数三、四线城市，月度成交量达近年新高。末班车效应过后，市场逐渐回归理性，4、5月成交量虽然较3月有所回落，但仍保持在历史高位。
值得注意的是，三、四线城市正逐步分化为两类：一类是，房地产市场恰好处于快速发展期的三四线城市，这类城市今年继续保持了稳步发展的步调，从2013年1-5月城市市场成交量来看，晋江、清远、洛阳、泉州、宜昌等城市同比去年同期市场规模增长都在150%以上，晋江同比增长了221%之多。另一类是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，今年风险快速积蓄。株洲、惠州、常州等城市1-5月商品住宅成交面积同比仅增长了10%-20%。
(3) 项目：刚需、改善、投资各类型项目销售百花齐放
从历史经验来看，我们认为正常的市场回暖周期应当经历三个阶段：其一，市场筑底之后刚需首先回暖;其二，市场筑底回稳、行情向好之时改善型需求逐渐释放;其三，市场处于上行趋势之中时，部分持观望态度的投资型需求逐渐入市，市场全面回暖。而2012年全年的市场恰好经历了整个过程，直到去年年底投资型需求逐渐入市之后，年度成交量创历史最高。
从6月全国典型热销项目来看，刚需类产品延续了一直以来火热的销售态势，荣盛花语城开盘销售300多套面积段在40到73平方米的产品、如东碧桂园开盘当天3小时销售700套。而产品面积较大的改善型产品也颇为抢手，保利生态城开盘1小时内100套房源即被抢购一空。更值得关注的是，投资型产品的热销打开了各档次项目百花齐放的局面，大连御龙海湾6月10日当天销售额突破3亿元，金茂雪山语更是开盘半小时内全部推售产品即告售罄。
4、 房价指数创新高，重点城市新开盘项目价格呈现普涨
进入2012年下半年之后，随着市场环境的持续好转，重点城市房价明显企稳回升，至2012年底中国城市住房价格288指数已与本轮回调前的峰值持平，2013年上半年，指数已连续12个月上涨，且已明显越过前期高点。
在我们看来，2013年上半年房价上涨的原因有以下三点：首先，从企业层面来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量的动力。然后，从供应方面来看，市场持续性的回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时性短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价的必要。最后，从需求方面来看，市场的持续回暖增强了消费者信心，持观望态度的至今逐渐入市，需求的旺盛也成为了高房价的推手。
5、 一、二线城市土地市场量价齐升，地王项目层出不穷
(1)成交：一、二线城市土地市场全面升暖，三、四线城市相对平稳
今年以来，房企拿地策略发生细微转变，与之相对应，土地市场也呈冷热不均现状，一、二线城市相较三、四线城市的热度更高一些。从具体数据来看，今年上半年一、二线城市土地成交量价涨幅显著，而三、四线城市表现相对平稳一些。
在市场回暖期，一线城市土地价值尤为凸显，该类城市在上半年的土地成交金额同比提升181%，楼板价提升73%，远远超出其他城市。二线城市土地成交量价增长幅度也较为显著，分别同比提升了37%及77%，这类城市地价相对稳定，供应充足，企业关注度较高。由于企业前几年在三、四线城市的投入较大，而这类城市内需不足、经济水平较低，整体利润空间不高，因而今年房企在这类城市的拿地量增幅最低。
(2)地价：地王项目层出不穷，一线城市地王门槛反复被刷新
土地市场除了量价齐升以外，高溢价地块、地王项目不断出现，尤其是4、5月份开始，以北京、广州、上海等地的年内地王纪录不断被刷新，而这些地王得主大多为中小型房企，如福州泰禾、北京世纪鸿、北大资源等等。去年年底，龙头房企掀起拿地热潮，土地热度迅速飙升，但中小型房企由于资金实力及品牌等方面略有不足，难以与典型房企抗衡，错过了拿地时机。今年以来，房地产资金环境较为宽松，部分资金状况良好的中小企业发起了对土地资源的争夺，否则可能出现无项目可卖的尴尬。
今年以来土地市场高溢价成交的地块幅数显著提升，上半年溢价率高于50%的地块幅数总计296块，比去年全年还多。其中，二线城市高溢价地块幅数超百幅，而一线城市高溢价地块占比最高，而且高溢价地块幅数同比显著提升，再度证明一、二线城市土地市场较热。
三、下半年房地产行业形势五大预判
1、 调控加码可能性较小，首套贷款有望维持宽松状态
近段时间，外界对下半年房地产调控加压的担心开始越来越多地出现，判断的主要依据就是：上半年 国五条 的全面失效，房价上涨的势头没有得到遏制。对此，我们认为下半年调控加码的可能性极小，主要原因有两点：第一，宏观经济面临的不确定性增强，新一届*府执*第一年经济不太会被允许出现过于快速的下滑，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，*府出台新*打压的可能性不大;第二，新一届*府的执*理念正在发生转变，近一个月来，商业银行同业拆借利率连续大幅上涨，一时间外界对流动性短缺的担心甚嚣尘上，然而央行却罕见的对此不予置问，从此举中我们似乎能够体会到新一届*府正在有意减少行*权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。
此外，从中央高层近期支持首套房的表态来看，下半年针对首套房贷款的放松*策成为大概率事件。6月19日，李克强总理在国务院常务会议上明确提出支持居民家庭首套自住购房，这是新一届*府领导班子上台以来第一次在国务院常务会议这样级别的场合中，对房地产市场发展做出公开表态，而上述表态传递出对于房地产*策面的讯息无疑偏向利好。尽管首套房利率已不太可能进一步放松，但是至少不会在下半年再度收紧。
2、 国内外融资成本上升将促下半年地价趋于理性，成交规模较上半年或进一步攀高
上半年的土地市场的反弹近乎疯狂，企业拿地高潮迭起，其中很大的原因要归功于上半年海外宽松的融资环境，但是随着QE3*策的退出以及美国经济的回暖，将导致资金大量回流美国，因此下半年房企赴海外融资的大环境将大不如前;另外一方面，考虑到本届*府对金融机构去杠杆的强硬决心，预计下半年货币*策宽松的幅度将非常有限，如果美国、欧洲在下半年相继收紧货币*策的话，则国内将适度跟进，则年内国内流动性紧张的格局也将延续。对于房企来说，国内外资金面的收紧意味着下半年融资的成本将明显提升，由此我们预计下半年的土地市场将变得更加理性，地王项目和高溢价地块的比率将较上半年出现下降。
交易量方面，我们预计平稳走高应是大概率事件。主要有两方面的原因：一方面，作为供应方的地方*府，在土地财*的驱动下，卖力地推介地块几乎出于本能，而下半年又往往是*府集中推地的时期，因而今年真正的土地供应高峰期还远未到来。另一方面，作为需求方的房地产企业，自2010年本轮调控正式展开以来，相当一段时间内企业在投资环节表现偏谨慎，当前房企土地储备规模依然处于近几年以来的低位;而企业销售业绩自去年二季度以来却处于持续增长中，从2013年上半年全国房企销售排行榜来看，榜首企业业绩依然处于快速扩张的状态，以销售额830亿元位居榜首的万科地产同比去年同期业绩上涨了36%，而位居榜眼的绿地集团成交金额也同比上涨了45%。同时，2013年上半年企业销售TOP10门槛相比去年同期上涨了63%，以目前的速度来看，今年全年破千亿的企业将继续扩容，总结来说，当前这个时间点上房地产企业其实正处于一个 有钱缺地 的状态中。因此，我们预计下半年土地市场交易量仍将延续上半年的势头，一二线城市流标率将不会比之前出现大幅度的提升。
3、 全年商品房成交量有望突破12亿平米， 三、四线城市将有较好表现
对于全国市场来说，考虑今年下半年行业大环境，估计2013年全年商品房销售量将增长10%左右，有望突破12亿平方米。尽管有调控影响，今年1-5月商品房销售面积仍达3.94亿平方米，较去年同期增长35.6%。下半年，我们预计行业大环境将维持基本平稳的情况下，市场活跃的态势将能够持续。当然由于去年下半年成交量的高位因素影响，今年下半年市场成交增幅将明显低于上半年，预计全年商品房销售面积将增长10%左右，全年成交量将有望突破12亿平方米大关，再创历史新高。
我们认为，前两年市场多呈动荡的三、四线城市，在今年将有较好表现。由于新增供应量较为充足、房价水平也较为合理，因此今年大部分三、四线城市市场成交量将出现较高的增长。更值得关注的是，未来中小城市开放户籍的*策，将对相关城市的房地产业形成利好，进而推高未来市场交易规模。
4、 一、二线城市供求矛盾决定房价上涨趋势仍难以改变
一、二线城市市场库存普遍处于低位，供求矛盾在下半年仍难以缓解，因此房价上涨的趋势仍将延续。
CRIC数据显示，5月重点城市商品住宅消化周期持续下滑，其中北京、广州、深圳和南京4个城市当前的消化周期已经降至6个月的供求红线附近;此外5个重点城市中，除了天津的消化周期依然高达20个月以上，其余4个城市当前的库存仅能够维持7-11个月。一般情况下我们认为：消化周期不足6个月，市场呈现供不应求;12个月附近，市场供求基本平衡;18个月以上，市场出现供过于求。可见，当前绝大部分重点城市已经显现出供不应求的局面。而从新增供应来看，2012年全国新开工面积增速全年出现负增长，截止到5月这一指标也仅仅回升到1.0%，由此我们判断：供不应求的局面将在下半年继续存在，尽管在限价令的压制下房价不会出现大幅度的增长，但是*策允许范围内的涨价项目将越来越多地出现，房价总体上涨的趋势难以出现根本改变。
5、 供应短缺将推升中低档刚需市场热度，高档产品仍不宜过分乐观
对于具体项目来说，中低档产品市场供应短缺，尤其对于一、二线城市来说，每年新增的商品住宅供应量远远不能满足不断膨胀的人口规模，而新增人口住房的主要流向即是以首置为主的中低端市场。另外一方面，由于2011-2012年小户型的去库存量一直保持高位，导致企业手中的中低端产品储备一直处于不足的状态，预计2013年这一细分的市场供需矛盾将比之前两年更加激烈。而高档产品方面，客观上讲，自去年四季度至今，之前困扰企业多时的高档豪宅库存确实得到了相当程度上的去化，受益于此，相当一部分以开发中高档豪宅为主的开发商也长舒一口气，但是在我们看来，豪宅市场仍然处于*策的不确定风险之中。由于高端住宅的销售情况深受*策大环境影响，鉴于我们对于下半年宏观经济不景气的判断，未来形势仍不应过于乐观。
结束语
总的来说，我们认为下半年对房地产市场来说将是喜忧参半。值得欣喜的一面是，由于宏观经济的不景气，加之新一届中央领导层逐渐表现出来 去行*化 的作风，下半年房地产进一步加码的可能性不大;但是也有令人担忧的一面，随着国内、外流动性趋向紧缩，类似上半年这样宽松的融资环境将一去不复返，特别是对于此前过度依赖海外融资和信托等方式的企业来说，如何在下半年筹集到足够的资金，将成为一个亟待解决的问题。对于企业来说，提高周转速度，向运营要利润仍然是 制胜 的不二法宝，诸如万科在工业化住宅上的探索、恒大一系列成熟的产品线，世茂的营销全方位渗透都是出于提高周转速度所做的尝试。